广州买房用心完整攻略-新房篇

买卖新房的整体流程比较简单，广州市规划和自然资源局是个好地方，里面有不少流程介绍。

买房流程登记

新房认筹

新房看房时，销售一般会用尽手段让你先给诚意金（认筹），一边诱之以利，一边打消你的顾虑：

诚意金只是冻结在你账户，然后不想买的话，随时可以退。
交了诚意金可以优先选房，有的还会告诉你，当天交诚意金，可直接锁房，还有多少优惠之类的。

一般大开发商诚意金不会不给退，但是退筹过程还是很恶心的。找销售，销售一般会说走流程，然后一直拖着。不催没进展，不会主动联系你，催的话，也是经常打官腔。退筹流程有的也很麻烦。亲身经历：

保利开始说不用任何材料，随时可退。等退的时候，先让填退房申请单，签字画押。然后去销售中心，补签一个类似购房的合同（这个合同条款风险很大，当时我们现场和销售撕逼，全程录音）。之后拿着一堆材料，去琶洲保利的财务处，办理退筹。来来回回，搞了3个多月，才退回诚意金。

万科城光的筹，销售一开始说选房后，不买的话集中退筹。后来主动问他，说要自己申请，问在哪里申请又不理了。然后换了个销售追问，给个申请表，签字画押，然后说等通知。。小程序万生活上可以申请退诚意金，但是也没显示多久可以退成功。

开发商吸收筹金，钱虽不是特别多，但是让你有点付出后，你心理上买房的预期就会增多，让你更加偏向于做出购买的决定。另外，期房开盘前，吸收筹多的话，开发商会可能会调整定价策略。

总之，下筹要谨慎，做好退筹很麻烦的心理准备。认筹往往也没有实际优惠，反而会让开发商吃准购买者的心理，偷偷提价。

下多个筹摇号会更有优势？

背景：有的新房在开盘前，会收筹（也就是所谓的诚意登记）。在开盘的时候，给每个筹发一个号码，然后当众摇号，决定选房顺序。

销售在顾客下筹的时候，一般会询问你的选房意向，问能接受哪些楼层。然后为了增加优先选房的机会，可能会让你多下几个筹。这里问题来了，你觉得多下筹会增加你优先选房的概率吗？

如果摇号真的是随机事件，那么认多几个筹在摇号的时候，确实更有优势。现在问题是，摇号真的是随机事件吗？以下内容仅为猜测，无事实依据，也基于两个公理：

摇号是由开发商主持的，其可以通过技术手段，制造一种符合开发商内部安排的“伪随机”，而买房者无法识破；
开发商的目的是尽量卖出去较多的房子，取得利益最大化；

那么基于以上两个公理，如果 A 客户只认了一个筹，只可以接受 01 户型；B 客户认了两个筹，优先 01、可以备选 02 户型（开发商前期会拿到所有楼层的意向购买者，以及每个客户的认筹数。）

开盘时，如果开发商让 A 客户优先选房，那么 01 和 02 户型都可以顺利卖出去；如果开发商让 B 客户优先选房，可能 02 户型，无人购买。也就是说，谁暴露给开发商的购买意愿越强（筹越多），可以接受的单位越多，被安排选房的顺序可能会越往后。

（当然这里其实可以下多筹，只是筹之间相互独立，不要让销售知道不同筹，其实是一家即可。）

期房与现房

现房是指购房者买房时已达到了入住的标准，并且开发商拿到了大产证。购房者入住后，开发商可以为其办理房屋产权证。房屋竣工合格验收后，开发商会向不动产登记中心申请进行首次登记，不动产登记中心对符合规定的申请，公示后，向开发商颁发房地产权证，也就是俗称的大产证。

通常我们说的开发商办理“大确权”手续，指的就是国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。业主办理自家商品房的不动产权证书属于商品房转移登记。所以说，先要开发商办理了首次登记后，业主才能办理转移登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定：未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。因此，住户办理商品房登记，需在首次登记完成之后方能办理。

不动产首次登记，开发商会有下面的登记材料（会在销售中心公示，找不到的话问销售要，可能在某个不起眼的角落）：

首次登记材料。