广州买房用心完整攻略-二手房篇
二手房，一般都是个人贷款，通过中介机构买卖，这里的流程大致如下：
或者参考这里 三、个人全款自行成交买卖二手房办理登记-广州市 的流程。
可以在 个人登记 栏目，找到所有的流程详细说明：
二手房合同注意事项
签合同是个法律行为，所以合同具备效力的前提是合同双方都是具备【完全民事行为能力】的人，无民事行为能力人跟限制民事行为能力人是不能签合同的。这个是个前提，这里说明一下，由重大疾病引起的，比如中风/严重脑病患者，可以理解为限制民事行为能力人，但是需要相关机构鉴定。
谁有权签合同？
- 产权证本人。签合同的时候要提供双方的身份证原件。
- 受托人。受托人要提供手写委托书或公证委托书、还有受托人的身份证原件。
- 法定监护人。要提供监护公证，或房屋所有权人与代理人在同一户口本上，提供户口本还有身份证原件。
签约的时候，产权人必须是全部到场，如果不能到场，需要有“配偶同意出售证明”或其他产权人提供的“委托书”。比如上家老公名字不在产权证上，签约时需要他签名吗？这个要看是婚前还是婚后财产，如果是婚后的话，属于夫妻共同财产，即使产证上没有他的名字，他不同意是不能卖的。
在正常的婚姻存续期内，法律默认另一方是知情的；如果正在闹离婚，不知情的一方需要举证自己不知情，而获得卖房的部分收益，法律保护购房的善意第三方。所以签字在法律上可以不用，但是作为下家要看到上家配偶同意出售的证明，不然交易很容易卡在这环节上。
什么一定要写在合同上？
- 具体的过户时间。比如，合同签订之日起90天内办理过户。不按时过户如何赔偿：可以这样约定，如果卖买双方任何一方不按时过户的，可按照逾期一天按照总房款的万分之五支付违约金，如果逾期超过15天还未办理的，视为根本性违约，可按照房款的20%支付违约金。
- 交房节点。节点可以上下家协商一下，到底是：办理权属转移登记手续后X个工作日；还是收到全部房款或首付款的X个工作日；或者其他时间节点，但是一定要是具体的时间，比如过户后的三个工作日。未按时交房的赔偿。除不可抗力外，上家没有按时交房，按照下列方式处理：逾期在15天之内的，自约定时间届满之日起到实际交付之日止，上家按日计算支付房款的万分之五违约金，并于实际交付之日起15天内支付违约金，合同继续履行。逾期超过15天的，下家有权退房，下家退房的，上家应在15天内退还全部已付款，并按照下家全部已付款的20%支付违约金。
补充协议：
- 如果房子有抵押：上家去解除抵押的时间，比如：2016年4月5日前解押完毕。
- 如果房子有租客：房屋租约和租金的约定，让上家提供租户手写的《放弃优先购买证明》。
- 如果买的是学区房：房子户口没有迁出，学区名额被占用的违约条款。
- 如果涉及家具家电：装饰、装修、家具、家电等设施的数量、品牌、现状，最好留照片。
二手房费用梳理
定金、首付款、贷款、税费、中介费、与房子相关的费用。
先说定金，分清楚定金跟订金的区别，订金是可以退的，定金不退，付了的话是要不回来的。定金下多少合适？法律规定购房定金的比例不应当超过购房款的20%，如果买卖双方约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。也就是说，超过百分之二十的部分就不属于定金，不适用法律关于定金罚则的规定。付钱的时候是把定金直接给上家，钱都不要经中介的手，小心中介卷款走人。
首付款。知道没啥保障，但是大家都是这么做的：定金和首付款直接转账给上家，凭据就是银行转账凭条以及上家的收据。这样的话，有幸运跟不幸两种境遇：
- 一切顺利 ，上家拿首付还贷款，网签到过户。
- 上家把钱拿去挪作私用，贷款问题解决不了，买不到房。所以再没有过户之前，钱不要给中介，也最好不要直接给上家，去做个资金托管。
中介费。**链家一般会说2%，不过一般可以谈到1.5%，小中介一般1%**，中介费其实可以谈的余地比较大。分节点付钱，别一下子付清，有的中介会说，我们的规定就是签完合同就付定金。难道顾客不是上帝吗？即便顾客不是上帝，按理来说，中介费本质上是服务费，只有在中介提供了完整的服务后，也就是保证交易顺利进行后，才应该得到这笔费用。所以等差不多房子快到手了，再付。不想付中介费的，对中介没啥好印象的，建议去第三方平台直接找房东，比如房多多、互助买房等，买卖家直接交易，也不用担心自己小白一只，因为像房多多这种互联网平台也绝不仅只是线上找房工具，线下的交易中心的服务做的比中介门店还要好。
契税。首套90平及以下，网签价×1%，首套90平以上，网签价×1.5%，二套房网签价×3%。契税由买家承担，过户当天交给房管局。买二手房涉及到合同价、网签价、过户指导价等几种不同的价格，合同价就是房子的实际成交价格，网签价是在房管局上面备案和公示的价格，决定了交税多少，买二手房做低网签价是很常见的避税手段。过户指导价是缴税的最低基准价，网签价不能低于过户指导价，否则就按过户指导价交税。
个人所得税。满五唯一免征个人所得税。如果房子不满5年或者不是卖家唯一住房，个税交税标准是：差额×20%，差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用(包括装修费用，房屋维修基金等)，这种征税方式有个大前提，卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证（有的中介可以帮忙开一些发票，比如装修发票，用来降低差价）。如果没有这个凭证，可以采用另一种方式纳税：普通住宅网签价×1%，非普通住宅网签价×2%。实际交个税时，购房者可以二选一，哪种省钱用哪种。
还有些其他的小的费用，可以忽略了。
二手房资金托管
买卖房屋涉及的资金比较大，并且过户前就要支付部分定金，为了防止卖家拿钱跑路，或者一房多卖，买家可以做资金托管。简单说，就类似在淘宝买东西，钱先给淘宝，等收到货之后，再让淘宝把钱给卖家。
二手房交易资金托管的流程如下：
- 买卖双方与经纪公司签订买卖合同；
- 买卖双方、经纪公司与银行签订《存量房交易资金托管协议》；
- 买方将交易资金一次性或分期存入银行资金托管账户；
- 银行向买卖双方、经纪公司确认交易资金已存入资金托管账户；
- 买卖双方办理交易过户手续；
- 卖方向银行申请划转交易资金；
- 银行审核卖方申请；
- 银行将托管账户内的资金划转给买方。
广州市住房和城乡建设局关于发布广州市存量房网上交易规则的通知
第十六条 为保证存量房交易和资金安全，存量房买卖双方当事人可以通过交易资金托管的方式交割房款。房地产中介服务机构在与存量房买卖双方当事人上网签订买卖合同前应当如实告知相关事宜，并协助当事人办理交易资金托管手续。
链家的中介费里，已经包含了资金托管的费用。其他小中介，可能不会帮忙做资金托管。
